L’alluvione che ha costretto alla resa dei conti nel Vermont

Brittany Powell si è trasferita dalla Bay Area al Vermont nel 2016, proprio mentre il fumo degli incendi stava diventando un evento estivo regolare in California. Ha guardato con orrore da lontano mentre gli amici e la famiglia che vivevano nel suo stato d’origine fuggivano dagli incendi resi più grandi e intensi dalla siccità causata dai cambiamenti climatici.

“Sei così fortunata a vivere lì”, le dissero. Anche Powell la pensava così. Il Nordest tende ad avere grandi temporali estivi e inverni gelidi, ma raramente è afflitto da uragani, terremoti, incendi o tornado: i catastrofici disastri naturali che altre parti del paese devono affrontare regolarmente. E, a differenza dei vicini New York, Massachusetts e Connecticut – stati in cui la superficie coltivata è un bene caldo – il Vermont, lo stato più rurale degli Stati Unitidispone di ampi spazi scoperti.

Dopo aver affittato per alcuni anni, Powell e suo marito hanno acquistato una vecchia fattoria appena fuori dalla capitale dello stato Montpelier nel 2019. La loro città è nota per le sue strade sterrate, i pozzi alimentati da sorgenti e il fascino della vecchia scuola del New England. Quando si trasferì lì, Powell ricorda di aver pensato che fosse la cosa più vicina che avrebbe potuto trovare a un posto sicuro dagli effetti del cambiamento climatico.

Presto Powell si sarebbe trovata ad affrontare una serie di problemi che ricordavano lo stato che si era lasciata alle spalle.

All’inizio del 2020, mentre il COVID-19 si diffondeva in tutto il Paese e molte persone cominciavano a lavorare da casa, gli americani delle classi medie e alte hanno iniziato a scambiare le aree urbane dense con quelle rurali. Città del Vermont la cui popolazione non era cambiata in cento anni, città che lo Stato cercava disperatamente di riempire prima del 2020furono sorpresi dall’afflusso di nuovi residenti. Le case abbandonate furono rapidamente vendute, ristrutturate e rivendute. Il patrimonio immobiliare dello stato è stato accuratamente raccolto e il costo degli alloggi è aumentato di quasi il 40% tra il 2019 e il 2023.

Quando divenne quasi impossibile trovare alloggi a prezzi accessibili, la popolazione dei senzatetto aumentò. Circolavano voci di infermieri viaggianti costretti a dormire in tende vicino agli ospedali in cui curavano pazienti COVID. Alcune aziende che assumevano candidati provenienti da altri stati hanno concesso ai loro nuovi dipendenti 12 mesi per trasferirsi nello stato, per tenere conto del difficile mercato immobiliare.

E poi, lo scorso luglio, una forte pioggia ha iniziato a cadere sul Vermont centrale – e ha continuato a cadere. Inondazioni improvvise hanno travolto lo stato. I fiumi che scorrevano ruggevano in vita, si gonfiavano e irrompevano nei paesi e nelle città raggruppati lungo le loro sponde. Più di 12 pollici di pioggia cadde su Montpelier quel mese, battendo il record di precipitazioni stabilito nel 1989. Il fiume Winooski, l’arteria che attraversa la capitale, raggiunse il suo punto più alto in quasi un secolo.

Alle 19:00 della notte del 10 luglio, mentre pioveva a dirotto, Powell e suo marito controllarono il loro seminterrato e videro che era asciutto. Venti minuti dopo c’erano tre piedi d’acqua. Ancora non lo sapevano, ma il canale sotterraneo di drenaggio della strada sopra la loro casa aveva ceduto, mandando un’ondata d’acqua sulla loro proprietà. Ben presto furono immersi nell’oscurità, poiché migliaia di clienti nella loro zona rimasero senza elettricità. Quando il sole sorse e l’inondazione si ritirò, 6 pollici di fango ricoprirono i pavimenti del loro seminterrato. Anche con l’aiuto di colleghi, amici e vicini, ci sono volute un paio di settimane per ripulirlo. L’inondazione ha rovinato il loro sistema HVAC e ha richiesto riparazioni di 25.000 dollari. La casa di Powell non era in una pianura alluvionale, quindi non aveva comprato un’assicurazione contro le alluvioni. Ma dopo mesi passati a compilare pratiche burocratiche, ha ottenuto il rimborso dai programmi federali di soccorso in caso di catastrofe.

Il 10 luglio di quest’anno, un anno dopo, un altro attacco di forte pioggia ha nuovamente allagato la casa di Powell. Il danno fu altrettanto grave la seconda volta. La coppia prese in considerazione l’idea di trasferirsi, ma si rese presto conto che il mercato immobiliare era cambiato drasticamente da quando avevano acquistato la loro casa nel 2019. A parte il costo dell’acquisto di una nuova casa, Powell, come molti dei suoi colleghi del Vermont attenti al clima, non lo fa. sapere dove sarebbe andata. “Pensavamo di essere in questo paradiso del cambiamento climatico”, ha detto. “Poi ti rendi conto che in realtà non esiste.”

Ascoltate l’ex presidente Donald Trump o il vicepresidente Kamala Harris che inciampano nel percorso elettorale e vi diranno che l’America ha una crisi immobiliare di proporzioni epiche. È uno dei pochi problemi Repubblicani e democratici al Congresso sono d’accordo deve essere risolto, e velocemente.

Il problema risale al 2008, quando la Grande Recessione costrinse gli sviluppatori immobiliari a ridurre drasticamente il numero di nuove case che stavano costruendo. Il tasso di nuove case che arrivano online è aumentato rimasto indietro da allorasommandosi ad un deficit di 3,8 milioni di unità abitative in tutto il paese a partire dal 2020.

Inoltre, molte delle città in cui gli americani vogliono vivere hanno in vigore leggi di zonizzazione severe che limitano i nuovi sviluppi e soffocano in particolare la costrizione delle case plurifamiliari. Anche se gli stati hanno cercato di rendere più semplice per i costruttori costruire nuove case, i governi locali e i residenti hanno cospirato per fermare il flusso di nuove abitazioni. Nel frattempo, poiché tutto è diventato più costoso negli ultimi cinque anni, il costo della costruzione di nuove case è salito alle stelle.

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Perché il mercato immobiliare della California è destinato ad andare in fiamme

Ora, gli eventi meteorologici estremi stanno riducendo le possibilità abitative già limitate. I disastri causati dal cambiamento climatico hanno colpito gli Stati Uniti con maggiore intensità nell’ultimo quarto di secolo, creando Danni per decine di miliardi di dollari ogni anno, poiché le temperature medie globali salgono. L’anno scorso, 2,5 milioni di americani furono sfollatitemporaneamente o permanentemente, da condizioni meteorologiche estreme. E gran parte del patrimonio immobiliare esistente in America non è costruito per resistere alle conseguenze del cambiamento climatico, il che significa che decine di milioni di affittuari e proprietari di case sono vulnerabili.

Il cambiamento climatico non è la causa principale della crisi immobiliare americana, ma è un fattore aggravante con cui i funzionari delle più piccole città del New England alle più grandi città della California sono costretti a fare i conti. Solo quest’estate, gli uragani Helene e Milton hanno temporaneamente sfollato milioni di persone in tutto il Sud e causato danni per centinaia di miliardi di dollari a infrastrutture, imprese e proprietà.

A un anno dalla devastante alluvione del 2023, che ucciso due persone e danneggiato 4.800 case e attività commerciali, gli abitanti del Vermont si trovano ad affrontare la difficile realtà che le condizioni meteorologiche estreme stanno spingendo lo stato sempre più in un deficit immobiliare. I centri storici del Vermont, raggruppati lungo i fiumi che un tempo fungevano da corridoi di trasporto vitali e fornivano energia a mulini e fabbriche, vengono sommersi dalle stesse arterie che un tempo davano loro la vita. “La gente vuole restare nella comunità, ma il tasso di posti vacanti è vicino allo 0%”, ha detto Lauren Hierl, membro apartitico del consiglio comunale di Montpelier. “Quando si verifica un evento come un’alluvione che mette offline anche 50 unità, non c’è nessun posto dove andare.”

UN recente rapporto condotto dai funzionari del Vermont ha scoperto che il Vermont ha bisogno di costruire tra 24.000 e 36.000 nuove case entro il 2029 per accogliere la sua popolazione in crescita. Il costo per costruire una piccola casa o un appartamento è passato da 370.000 dollari nel 2022 a 500.000 dollari un anno dopo. La metà degli affittuari nello stato spende più del 30% del proprio reddito in alloggi, ampiamente considerati la soglia tra accessibile e inaccessibile.

Seth Bongartz, membro democratico della Camera dei rappresentanti del Vermont, vede la carenza di alloggi nel suo stato come un “piccolo microcosmo” delle più ampie tendenze abitative e climatiche nazionali. Bongartz ha recentemente presentato un disegno di legge ciò rende più semplice per i comuni del Vermont approvare nuovi insediamenti abitativi nelle aree più popolate dello stato, con l’idea che la costruzione di alloggi più densi dove già esistono servizi come gas, acqua e fognature espande il patrimonio abitativo e previene l’espansione incontrollata nella venerata zona selvaggia dello stato. Il governatore repubblicano dello stato ha posto il veto al disegno di legge, ma la maggioranza democratica nella legislatura statale lo ha prevalso e la legge è stata promulgata a giugno. L’allentamento delle restrizioni aiuterà a rilanciare un ulteriore sviluppo, ha affermato Bongartz: “Sta arrivando”. Ma lo sono anche altre inondazioni.

Nella capitale del Vermont, i leader della città, le organizzazioni no-profit, le associazioni imprenditoriali e gli enti del turismo stanno cercando di affrontare la duplice crisi abitativa e climatica della città. E lo stanno facendo con il contributo della comunità. Una serie di incontri pubblici tenutisi nei mesi successivi alle inondazioni del 2023, a cui hanno partecipato centinaia di residenti preoccupati, hanno stimolato lo sviluppo di una nuova commissione dedicata a capire come proteggere la città dagli effetti del cambiamento climatico. Lavorando a fianco del consiglio comunale, la coalizione sta correndo contro il tempo per rendere Montpelier più resiliente prima del prossimo forte temporale.

Per chi osserva le foglie, l’escursionista o lo sciatore di passaggio, Montpelier, la più piccola capitale dello stato degli Stati Uniti, è l’immagine del fascino del Vermont. Le case in mattoni fiancheggiano il fiume Winooski, che corre parallelo a Main Street. Le piccole imprese vendono latte macchiato, pizze e flanelle di seconda mano. Il Campidoglio dalla cupola dorata, su State Street, si erge a sentinella su una città che conta appena 8.000 residenti.

Ma le cose sono cambiate dall’evento che il National Weather Service ha soprannominato la Grande Alluvione del Vermont del 2023. Quasi 100 edifici nella capitale, molti dei quali attività commerciali, sono stati danneggiati. Alcuni negozi non hanno mai riaperto e quelli che lo hanno fatto stanno faticando a recuperare le perdite derivanti dalle chiusure forzate dal disastro. L’unico ufficio postale federale di Montpelier è chiuso da più di un anno, il che significa che i residenti della capitale del Vermont devono recarsi in una città vicina per spedire i loro pacchi. Dall’altra parte di State Street c’è una madre ancora in campeggio con i suoi due figli adolescenti nel guscio della loro vecchia casa. Un piccolo numero di case sono state abbandonate in modo permanente: i loro proprietari sono in procinto di ottenere acquisizioni dalla Federal Emergency Management Administration, o FEMA, il braccio di soccorso in caso di catastrofe del governo federale.

Per gli esperti, è ovvio che le inondazioni hanno innescato l’inizio di una nuova era precaria a Montpelier, che non è ancora stata pienamente messa a fuoco.

Melissa Whittaker e suo marito Carlo possiedono un ristorante pizzeria chiamato Positive Pie nel centro di Montpelier. La mattina del 10 luglio 2023, l’acqua ha iniziato a scorrere nel seminterrato più velocemente di quanto avessero mai visto – e presto anche al primo piano. Tenere fuori l’acqua era inutile; hanno dovuto chiudere il ristorante e tornare a casa prima che le strade venissero spazzate via. Quando tornarono la mattina dopo, Positive Pie era completamente distrutta. Prosciutto e mozzarella erano sparsi sul pavimento in mucchi neri indistinguibili. Nel seminterrato, il muro che separava il loro edificio da quello vicino era stato fatto saltare in aria dalla forza dell’acqua. Pezzi di pasta per la pizza pendevano come stalattiti dalle travi.

L’assicurazione federale contro le alluvioni copriva solo il primo piano del ristorante; il programma nazionale di assicurazione contro le alluvioni non copre i seminterrati nelle zone alluvionali. Per riaprire il ristorante avevano bisogno di nuovi pavimenti, pareti, impianti idraulici, cavi elettrici e di un soppalco in acciaio per immagazzinare la merce che avevano precedentemente tenuto al piano di sotto. Gli aggiornamenti e le riparazioni sono costati loro 800.000 dollari nel corso di oltre 12 mesi. Melissa e Carlo hanno ricevuto poco più di 100.000 dollari dalla loro compagnia assicurativa e 200.000 dollari da un programma di assistenza alle imprese dello stato del Vermont.

Hanno chiesto un prestito per piccole imprese al governo federale per coprire i restanti 500.000 dollari. I soldi arrivarono a un prezzo impensabile: la loro casa in garanzia. “Se andiamo in bancarotta, perdiamo tutto”, ha detto Melissa.

Melissa e Carlo non sono gli unici proprietari di case nel Vermont centrale a essere ad un passo dal diventare senzatetto. Dopo che altre inondazioni hanno colpito la regione quest’estate, i leader di città e stato stanno cercando disperatamente di trovare risposte a una domanda che migliaia di altre comunità americane, dalla Florida alla Carolina del Nord alla California, stanno lottando per affrontare: come aiutare i cittadini colpiti nella regione? a breve termine e prepararsi allo stesso tempo per il prossimo anno? Due progetti in corso a Montpelier suggeriscono la portata della sfida futura.

Ben Doyle è presidente del Preservation Trust of Vermont, un’organizzazione senza scopo di lucro che lavora per salvaguardare vecchi edifici e altri cimeli della lunga storia del Vermont. Nel tempo libero fa volontariato presso la Commissione per la ripresa e la resilienza di Montpelier, un’agenzia creata dopo l’alluvione dello scorso anno su sollecitazione dei residenti di Montpelier. Da quando ha iniziato a fare volontariato, la commissione ha utilizzato praticamente ogni suo minuto libero. “Non posso allenare il basket”, mi disse durante un giro per Montpelier a settembre. “Ma posso farlo.”

La Commissione di Montpelier per la ripresa e la resilienza è nata da una serie di incontri pubblici molto partecipati, organizzati da tre organizzazioni locali, che hanno avuto luogo nei mesi successivi all’alluvione del 2023. Paul Costello, un locale con una straordinaria abilità nel mediare conversazioni difficili, ha guidato le discussioni. Le conversazioni si concentravano sulla resilienza climatica, mi ha detto Costello: come costruire migliori comunicazioni e sistemi di allarme rapido in vista di inondazioni disastrose; se l’impianto di trattamento delle acque della città, che è quasi allagato, debba essere rafforzato; e, soprattutto, come dirigere l’acqua lontano dalle case e dalle attività commerciali del centro.

Molte delle circa 1.000 persone che hanno partecipato agli incontri avevano appena vissuto il primo disastro causato dal clima e stavano lottando per affrontare la situazione. processo federale di soccorso in caso di catastrofe lento, burocratico e confuso. Meno di 2 per cento degli abitanti del Vermont aveva un’assicurazione contro le inondazioni prima che si verificassero le inondazioni.

L’effetto delle inondazioni sul patrimonio immobiliare statale è stato un tema scottante durante le riunioni pubbliche. Persone che non avevano mai pensato di trasferirsi prima iniziarono a cercare nuovi posti in cui vivere e rimasero sorprese, come lo fu Brittany Powell, nello scoprire che praticamente non c’erano immobili a prezzi accessibili in tutto lo stato. Affrontare i molteplici problemi che determinano la carenza di alloggi a Montpelier, ha detto Costello, non era qualcosa che gli incontri miravano a risolvere, ma il problema era inevitabile. “Si intreccia in ogni cosa nella nostra comunità”, ha detto.

Nell’ultimo incontro più di 300 persone si sono accalcate nell’auditorium del liceo locale. Il suo seminterrato era stato immerso in 4 piedi d’acqua pochi mesi prima. Ai partecipanti sono stati consegnati sei bollini blu, che potevano applicare su più di una dozzina di progetti di resilienza elaborati nel corso dei due incontri precedenti. Le iniziative più popolari si sono suddivise in tre categorie: creazione di un sistema di risposta alle emergenze, ripristino della pianura alluvionale e creazione di un centro cittadino più resiliente. Poco dopo, la città, in collaborazione con due organizzazioni no-profit locali, istituì ufficialmente la Commissione Montpelier per la ripresa e la resilienza, un gruppo di 14 volontari e un direttore esecutivo retribuito, che avrebbe avuto il compito di lavorare in parallelo con la città per raggiungere gli obiettivi fissati. comunità avanzata.

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Nell’ultimo anno, Doyle ha cercato di realizzare una delle più importanti di queste direttive: stabilire aree che possano fungere da spugne giganti per le acque alluvionali intorno a Montpelier. Il progetto più vicino alla realizzazione si chiama 5 Home Farm Way, un terreno di 18 acri e sede di una dimora storica di proprietà della famiglia fondatrice di Montpelier. Doyle mi ha portato al sito che il Preservation Trust, in collaborazione con la commissione per la resilienza e la città, mira a trasformare in un’area di contenimento naturale che possa trattenere l’acqua che altrimenti scorrerebbe dal fiume Winooski a Montpelier durante un evento alluvionale. Se la Grande Alluvione del Vermont non fosse avvenuta, la casa decrepita nella proprietà avrebbe potuto essere trasformata in un museo o nel quartier generale di un’organizzazione no-profit. Ma dopo la pioggia caduta l’estate scorsa, Doyle – che aveva dedicato la sua carriera alla conservazione storica – sapeva che la casa doveva essere demolita. “L’idea di maggiori investimenti pubblici destinati a un edificio che non è più sostenibile a causa del cambiamento climatico è una cattiva idea”, ha affermato.

La rimozione della casa e la creazione di un canale che colleghi la proprietà al fiume Winooski richiederanno circa due anni, ha detto Doyle, e gli studi di ingegneria non sono ancora stati completati, il che significa che nessuno sa esattamente quante inondazioni a Montpelier potrebbero essere evitate. il progetto. Ma una volta terminato, 5 Home Farm Way fungerà da protezione naturale per la città dalle inondazioni, nella speranza di evitare che altre case vengano distrutte negli anni futuri. “L’idea alla base è che forse farà scendere l’acqua dell’alluvione a Montpelier di 6 pollici”, ha detto.

Tuttavia, Doyle sa che la portata delle future inondazioni non potrà essere fermata da un singolo appezzamento di 18 acri. “Ci sono un sacco di altri lotti in questa regione e se potessi coordinarli tutti e far sì che tutto sia ripristinato dalle pianure alluvionali, inizieresti davvero a fare qualcosa”, ha detto. “Ma ci vorranno almeno 20 di questi progetti per fare la differenza. Sono decine di milioni di dollari e decenni di lavoro”.

Proprio di fronte a 5 Home Farm Way, la città si sta imbarcando in un progetto che affronta la difficile situazione climatica e abitativa di Montpelier dalla direzione opposta. Lì, il governo locale sta costruendo un nuovo complesso residenziale a prezzi accessibili sul sito di un vecchio campo da golf precedentemente di proprietà di un club sociale fraterno chiamato The Elks. Per anni, il consiglio comunale di Montpelier ha sperato che i costruttori acquistassero la proprietà libera e la trasformassero in un complesso di appartamenti a prezzi accessibili – qualcosa di cui Montpelier aveva un disperato bisogno anche prima che arrivassero le inondazioni. Ma a Montpelier c’era poco interesse tra i costruttori per un progetto del genere, dice Hierl, consigliere comunale. Gli sviluppatori erano più interessati a costruire condomini unifamiliari più redditizi a Stowe e in altre aree del Vermont, dove le persone benestanti tendono ad acquistare costose seconde case.

Così, nel 2022, la città ha preso in mano la situazione, acquistando la proprietà di 138 acri con una cauzione di 2 milioni di dollari con l’intenzione di trasformarla in un sito ricreativo e in un complesso residenziale. “Abbiamo sentito il bisogno di assumere una posizione più attiva, come governo locale, perché il settore immobiliare è una vera crisi”, ha detto Hierl. “Dobbiamo essere proattivi”. Dopo che le inondazioni hanno colpito Montpelier e decine di case lungo il fiume sono state inondate, Hierl e altri membri del consiglio si sono resi conto di quanto fosse importante il loro investimento.

L’ex Elks Club si trova a poche miglia dal centro, ma è un mondo lontano in altezza, situato in cima a una collina che non è mai stata toccata dalle inondazioni. L’obiettivo è quello di costruire circa 300 unità abitative sul sito, il che allevierebbe in modo significativo la carenza di alloggi a Montpelier. Ma ci sono molti ostacoli da superare prima che la città possa decollare. La proprietà necessita ancora di fognature, acqua ed linee elettriche. Ha bisogno di una strada con due punti di uscita, secondo la legge dello stato del Vermont. Ha bisogno anche di uno sviluppatore a bordo per coprire la maggior parte dei costi iniziali di costruzione. La città ha 500.000 dollari in fondi FEMA da utilizzare, rimasti dal 2023, ma è una goccia nel mare. Hierl stima che ci vorranno tre anni prima che la città dia inizio al progetto, e un paio d’anni dopo prima che le nuove abitazioni arrivino sul mercato. Tuttavia, ha detto, la semplice realtà è che non c’è nessun altro a Montpelier impegnato a fornire opportunità abitative a prezzi accessibili ai residenti.

“In alcune delle città del Vermont che hanno avuto successo nello sviluppo di nuove unità abitative, spesso è necessario l’intervento del comune per realizzarlo”, ha detto Doyle, in piedi di fronte al vecchio Elks Club e guardando gli acri di prato in pendenza che la circondano. “Alcune persone non credono che sia questo il ruolo del governo, quello di contribuire a facilitare lo sviluppo di alloggi a prezzi accessibili. Eppure, se la città non fosse intervenuta, non sarebbe quello che sarebbe successo qui”.

Una cosa è che una città come Montpelier faccia dei passi avanti verso la costruzione di un unico complesso residenziale a prezzi accessibili, ma un’altra è costruire abbastanza alloggi a prezzi accessibili e resilienti al clima per soddisfare le esigenze di tutto il Vermont – e di tutto il paese. Alex Farrell, il più alto funzionario immobiliare del Vermont e repubblicano, ha affermato che, sebbene il Vermont abbia fatto passi da gigante nel diventare più resiliente al clima, non sa come il suo stato affronterà il prezzo che le condizioni meteorologiche estreme stanno imponendo alle case in tutto il Vermont senza un aiuto esterno. “Chiedere agli Stati di affrontare la questione da soli non è fattibile”, ha affermato.

Quest’anno, la deputata Alexandria Ocasio-Cortez di New York e la senatrice Tina Smith del Minnesota, entrambe democratiche, presentato un disegno di legge ciò creerebbe un’autorità per l’edilizia sociale da 30 miliardi di dollari all’interno del governo federale volta a finanziare unità a prezzi accessibili negli Stati Uniti. volta a rendere il patrimonio edilizio pubblico esistente resiliente ai cambiamenti climatici, se fosse approvato.

La nuova legislazione è azzardata: i repubblicani al Congresso vogliono meno spesa per la rete di sicurezza sociale, non di più. E l’inflazione record ha portato a una situazione in cui la nuova spesa federale, in generale, lo è sempre più malvisto dagli elettori chi voterà questo autunno. Ma nel Vermont, dove gli eventi meteorologici estremi stanno appena iniziando a colpire le comunità, i funzionari locali e statali – sia democratici che repubblicani – affermano che pensare fuori dagli schemi è esattamente ciò che serve.

“Non è che questo tipo di disastro sia un evento unico, davvero insolito o che potremmo non vedere più”, ha detto Hierl. “Il nostro governo federale, il nostro stato e il nostro governo locale devono essere meglio attrezzati per aiutare le persone a superare questi difficili disastri climatici che sappiamo continueranno a crescere. Dobbiamo fare meglio”.