Il debito delle unità locative del mercato immobiliare non è una soluzione alla crisi immobiliare

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Una delle misure più recenti adottate dal governo liberale federale per aumentare offerta abitativa è cambiare il norme sull’assicurazione dei mutui per abilitare l’esistenza proprietari di case per assumerne di più debito per creare unità in affitto all’interno delle case esistenti.

Le nuove unità devono essere unità completamente autonome (come appartamenti seminterrati con ingressi separati, case sui vicoli) e soddisfare i requisiti di zonizzazione municipale. Inoltre non possono essere presenti più di quattro unità abitative, compresa quella già esistente.

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Rimarrò nella mia corsia fiscale e non affronterò l’evidente follia di indurre una popolazione già indebitata ad assumersi ancora più debiti, con la carota rappresentata dagli “incredibili vantaggi” di diventare un proprietario terriero. Ma sottolineerò il completo disprezzo per la miriade di complicate questioni fiscali che derivano da una simile conversione abitativa.

La prima considerazione fiscale da considerare riguarda le norme sul “cambio d’uso” della legge sull’imposta sul reddito. Le condizioni richieste per le nuove regole sui mutui annunciate, che richiedono un cambiamento d’uso da una proprietà interamente ad uso personale a una proprietà in affitto parziale, probabilmente causerebbero l’applicazione di queste regole.

In tal caso, la quota proporzionale del valore equo di mercato della proprietà (solitamente calcolato in riferimento all’area) che diventa una proprietà in affitto si considera dismessa al valore equo di mercato. Molti canadesi ne sono sorpresi norme sull’imposta sul reddito poiché non esiste una disposizione effettiva della casa.

Una tale disposizione presunta si tradurrà solitamente in un guadagno che spesso – ma non sempre, a seconda dei fatti – può essere compensato dall’esenzione disponibile per la residenza principale dell’individuo se la proprietà è posseduta personalmente.

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Ci sono alcune elezioni disponibili nelle giuste circostanze in cui il guadagno di cui sopra può essere differito, ma è importante garantire che queste siano tempestivamente archiviate e adeguatamente considerate.

IL Agenzia delle entrate canadese discute queste regole in Imposta sul reddito Foglio S1-F3-C2. Il paragrafo 2.59 recita: “È prassi della CRA non applicare la regola della presunta disposizione, ma piuttosto considerare che l’intero immobile conservi la sua natura di abitazione principale, laddove siano soddisfatte tutte le seguenti condizioni: l’uso produttivo di reddito è accessorio alla destinazione prevalente dell’immobile come residenza; non vi è alcuna modifica strutturale all’immobile; e sulla proprietà non viene rivendicato alcun CCA.”

Tuttavia, è dubbio che le condizioni di cui sopra potrebbero essere soddisfatte se il proprietario di una casa sta apportando un cambiamento strutturale per aggiungere suite in affitto e ottenendo finanziamenti per farlo.

La seconda considerazione è che dalla data di conversione in poi il contribuente sarà obbligato a dichiarare eventuali redditi da locazione. Il contribuente dovrebbe avere il diritto di detrarre la maggior parte delle spese relative alla nuova operazione di locazione – come i costi per interessi appena sostenuti sul debito – fatte salve le numerose regole e restrizioni dettagliate contenute nella legge sull’imposta sul reddito.

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Che dire della possibilità di richiedere la svalutazione della casa (o “indennità per i costi di capitale”, come viene chiamata in materia fiscale)? Certo, ma solo sulla porzione di casa affittata. Tuttavia, tali richieste possono complicare le scelte per i differimenti discussi in precedenza e l’ammissibilità per future richieste di esenzione per la residenza principale quando la proprietà verrà eventualmente venduta.

La terza considerazione è che una futura richiesta di esenzione dalla residenza principale sull’eventuale disposizione della proprietà sarebbe disponibile solo sulla parte ad uso personale della proprietà, non sulla parte in affitto. Tienilo presente.

La quarta considerazione riguarda il possibile GST/HST conseguenze. Come notato dal noto esperto di tasse sulle materie prime Noè Sarnapotrebbero esserci notevoli passività GST/HST per le persone che costruiscono una casa nel vicolo e la affittano a un inquilino a lungo termine. Lo stesso risultato generalmente non si ottiene da una suite nel seminterrato. La CRA discute questi problemi in GST/HST Scheda informativa GI-168.

Confuso? Non sei solo. Questi aspetti dell’imposta sul reddito e sulle merci confondono anche gli esperti più esperti, che devono esaminare attentamente le conseguenze risultanti da tali conversioni. Ho trascorso anni nella mia pratica spiegando ai proprietari di case le complicazioni fiscali della conversione di una residenza principale. Non è semplice.

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È irresponsabile che i governi presentino proposte in pompa magna (per creare la percezione che stanno risolvendo un problema) crisi immobiliare) senza alcun accenno all’imposta e alle altre complicazioni che senza dubbio si creeranno. Sono favorevole agli incentivi statali per aiutare a creare imprenditori, ma è necessario che ciò avvenga in modo responsabile e con conseguenze ben ponderate.

Nella mia esperienza, i proprietari terrieri e gli sviluppatori comprendono le questioni e le preoccupazioni relative agli alloggi meglio di molti altri. Molti di loro mi dicono che il motivo principale della mancanza di alloggi a prezzi accessibili è l’incapacità di pianificare e implementare adeguatamente le espansioni dei confini urbani.

La spinta a trasformare i proprietari di case in proprietari terrieri non fa altro che aumentare la montagna di interventi governativi nel nostro paese mercati immobiliaricome la recente spinta all’intensificazione all’interno di contesti urbani già affollati, l’introduzione di divieti e tasse sui proprietari stranieri e numerose altre sciocche disposizioni fiscali.

Detto questo, la risposta è un maggiore intervento del governo? Assolutamente no. “Contrariamente alla visione della sinistra, è stato il libero mercato a produrre alloggi a prezzi accessibili – prima che l’intervento del governo rendesse gli alloggi inaccessibili”, ha affermato il famoso economista Thomas Sowell.

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Un certo intervento del governo è inevitabile, ma deve essere ponderato. Nel caso di specie, spero e confido che le persone che si indebiteranno per trarre vantaggio da quest’ultimo programma saranno ben informate sia sulle conseguenze finanziarie che fiscali. Non è carino. Quest’ultimo programma non è certamente un punto di svolta.

Kim Moody, FCPA, FCA, TEP, è il fondatore di Moodys Tax/Moodys Private Client, ex presidente della Canadian Tax Foundation, ex presidente della Society of Estate Practitioners (Canada) e ha ricoperto molte altre posizioni di leadership nel mercato canadese comunità fiscale. Può essere raggiunto a kgcm@kimgcmoody.com e il suo profilo LinkedIn lo è https://www.linkedin.com/in/kimgcmoody.

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