Il Consiglio comunale di Los Angeles sta valutando la possibilità di modificare, per la prima volta in quasi 40 anni, il modo in cui stabilisce gli aumenti annuali consentiti per le proprietà a canone controllato. Va bene. La legge deve fare di più per prevenire shock sui prezzi per gli inquilini durante i periodi di alta inflazione, garantendo al tempo stesso che i proprietari possano recuperare i costi di gestione delle loro proprietà.
Circa 650.000 unità abitative in città sono state costruite prima del 1° ottobre 1978 e sono regolate dall’ordinanza sulla stabilizzazione degli affitti. Si tratta di quasi il 75% degli appartamenti di Los Angeles.
Los Angeles ha uno dei mercati immobiliari meno convenienti del paese, e basta la forza trainante dietro la crisi dei senzatetto della città. Più di metà degli inquilini nella regione di Los Angeles sono gravati dall’affitto, il che significa che spendono più di un terzo del loro reddito in alloggi, lasciando meno soldi per risparmi, assistenza sanitaria, trasporti e altre necessità.
Oltre il 10% degli inquilini spende più di il 90% del loro reddito sull’affitto, rendendoli vulnerabili al rischio di finire per strada. Quindi i leader della città hanno un forte interesse a mantenere stabili gli affitti per aiutare gli inquilini a rimanere a casa.
Ma la città ha anche interesse a garantire che i proprietari possano addebitare denaro sufficiente per mantenere adeguatamente le loro unità e ottenere un ritorno sull’investimento sufficiente per mantenerle nel settore degli affitti.
Los Angeles ha congelato gli aumenti degli affitti per quasi quattro anni dopo l’inizio della pandemia di COVID-19, molto più a lungo rispetto alla maggior parte delle giurisdizioni. I proprietari hanno dovuto rinunciare il 16% cumulativo aumento dell’affitto che sarebbe stato consentito con la formula attuale. L’aumento del 4% consentito il 1° febbraio è stato il primo dall’inizio della pandemia.
Nel frattempo, le spese operative dei proprietari di immobili, comprese buste paga, manutenzione, servizi pubblici e assicurazioni, sono aumentate più velocemente dell’inflazione negli ultimi anni.
Non è facile per i politici bilanciare questi interessi contrastanti. Ma è possibile apportare modifiche ragionevoli alla formula che stabilisce di quanto i proprietari di unità a canone stabilizzato possono aumentare i loro prezzi ogni anno.
L’ordinanza comunale fissa un aumento annuo consentito degli affitti tra un minimo garantito del 3% e un massimo dell’8% in base all’indice dei prezzi al consumo, che misura l’inflazione. Poiché l’inflazione è stata bassa per così tanto tempo, gli aumenti consentiti hanno superato l’IPC in 23 degli ultimi 30 anni, il che significa che è stato consentito un aumento degli affitti significativamente superiore all’inflazione.
L’affitto di mercato per un appartamento con una camera da letto era di 490 dollari nel 1985, quando la città adottò la formula attuale. Se gli aumenti consentiti dell’affitto avessero seguito l’indice dei prezzi al consumo, la stessa unità oggi verrebbe affittata a 1.500 dollari. Con l’aumento minimo garantito del 3% dell’affitto, tuttavia, l’affitto ammonterebbe a 1.705 dollari, secondo un’analisi effettuata da Mantieni LA ospitatauna coalizione di sostenitori degli inquilini. Si tratta di un importo ancora inferiore all’attuale affitto di mercato di circa 2.000 dollari al mese.
Los Angeles consente aumenti annuali fino all’8% in base all’inflazione, che è superiore a quello della maggior parte delle altre città che hanno il controllo degli affitti. La città consente inoltre ai proprietari di addebitare un ulteriore 1% se pagano per il gas e lo stesso se pagano per l’elettricità. In un momento in cui gli inquilini sono già schiacciati dai prezzi più alti, la formula attuale consente ai proprietari di aumentare la spesa mensile più grande della maggior parte degli affittuari di una quota significativa.
I sostenitori degli inquilini hanno spinto il Consiglio Comunale a fissare un tetto massimo del 3% e a fissare gli aumenti al 60% dell’indice dei prezzi al consumo per rallentare gli aumenti degli affitti nel tempo. I gruppi dei proprietari vogliono che il comune mantenga la formula così com’è in modo che i loro membri possano compensare il congelamento degli affitti dovuto alla pandemia.
IL Il Dipartimento dell’Edilizia ha raggiunto un buon compromesso: fissazione di un nuovo aumento massimo consentito del canone del 5% e di un nuovo minimo garantito del 2%. Ciò eviterebbe bruschi aumenti degli affitti e allo stesso tempo aiuterebbe i proprietari a tenere il passo con l’aumento delle commissioni e delle spese aziendali che potrebbero non riflettersi nell’indice dei prezzi al consumo. Il personale del dipartimento ha anche suggerito di eliminare il 2% aggiuntivo potenzialmente consentito per i servizi pubblici successivi uno studio ha riscontrato che gli ulteriori aumenti dell’affitto probabilmente superano il costo del servizio.
Altre proposte del Dipartimento per l’edilizia abitativa necessitano di un maggiore esame da parte dei membri del consiglio. Per aiutare i proprietari a tenere il passo con l’aumento dei costi negli anni in cui l’inflazione supera il limite annuo del 5%, lo staff suggerisce aumenti “bancari” superiori al 5% e di applicarli quando l’indice dei prezzi al consumo scende al di sotto del 5%. Ciò potrebbe costare di più agli inquilini perché l’aumento percentuale aggiuntivo verrebbe applicato agli affitti base più elevati negli anni futuri.
Il Dipartimento per l’edilizia abitativa suggerisce inoltre di basare gli aumenti degli affitti su una diversa misura dell’inflazione che non includa i costi degli alloggi, che sono stati uno dei principali motori dell’inflazione. I sostenitori degli inquilini avvertono che la misura proposta può essere volatile, mentre i proprietari dicono che non copre abbastanza i loro costi.
Il controllo degli affitti è uno strumento prezioso per mantenere stabili le comunità e prevenire gli sfollamenti e i senzatetto in un mercato immobiliare costoso. È logico modificare la formula della città per gli aumenti consentiti degli affitti per raggiungere un migliore equilibrio.
Ma alla fine la soluzione alla crisi immobiliare di Los Angeles è costruire più alloggi, soprattutto alloggi a prezzi accessibili. La massima priorità del Consiglio comunale e del sindaco Karen Bass dovrebbe essere quella di rendere l’edilizia residenziale più veloce, più semplice ed economica in ogni quartiere della città.
