Circa una volta al mese, ricevo un’e-mail o un commento da un lettore che critica i mutui a tasso regolabile (armi) come una cattiva scelta finanziaria. Da quando sono stato un sostenitore delle armi da quando ho iniziato il Samurai finanziario nel 2009, capisco il respingimento. Circa il 95% degli acquirenti di case con mutui ottengono mutui a tasso fisso a 30 anni.
Tuttavia, preferisco ancora un ARM su un mutuo a tasso fisso di 30 anni Perché non voglio pagare di più negli interessi del necessario. Sì, ci saranno periodi di tassi di interesse più elevati, come quello che stiamo vivendo dal 2022. E sì, il braccio può occasionalmente ripristinare durante un periodo di inflazione elevato. Tuttavia, a lungo termine, credo che la tendenza del tasso di interesse più ampio sia inattiva, guidata dalla tecnologia, dall’efficienza e dalla globalizzazione.
Un braccio ti consente di pagare meno negli interessi ipotecari, abbassare i pagamenti mensili, prendere in prestito di più e allineare meglio il periodo a tasso fisso con il mandato previsto per la proprietà della casa. Se sei un investitore immobiliare esperto, un braccio può essere un’ottima scelta.
Ecco un esempio di pushback del braccio:
Hey Sam,
So che sei stato un sostenitore delle armi per anni. Ottengo la logica mentre la hai messo fuori, ma per le mie proprietà di investimento e la mia casa principale, ho rifinantato nel 2020 e 2021. Tutte le mie tariffe sono fissate tra il 2,6% e il 3,5%. Direi che i mutui a lungo termine di 15 e 30 anni hanno funzionato meglio.
Conosco diverse persone che avevano armi e hanno venduto le loro proprietà di investimento o hanno ancora a che fare con un flusso di cassa mensile negativo. Potresti ancora credere nelle armi per te stesso, ma forse è il momento di rivisitare l’argomento alla luce dell’ambiente di oggi. Forse mi mancano i loro meriti.
Quando i tassi ipotecari sono aumentati nel 2022 dopo anni di stimolo fiscale aggressivo, le critiche alle armi si sono intensificate. Improvvisamente, bloccare un mutuo fisso di 30 anni al 2,5%-2,75% nella parte inferiore del mercato sembrava un colpo di genio-e lo era.
Ma ecco il punto: sia un braccio che un mutuo fisso di 30 anni possono essere mosse intelligenti se utilizzate strategicamente. La scelta giusta dipende dalla tua situazione finanziaria, dalla tolleranza al rischio e dagli obiettivi della proprietà della casa.
Consentitemi di condividere un caso di studio che illustra come un braccio mi ha fatto risparmiare denaro e mi ha persino aiutato a fare più soldi.
Spiegherò anche perché le armi potrebbero essere ideali per gli acquirenti di case a basso rischio che lo sono appassionati di finanza personale. Mentre i mutui fissi a 30 anni possono essere più adatti per gli acquirenti a rischio più alto, che spesso descrive il tipico proprietario di abitazione americano.
CASE Studia su come l’uso di un braccio ha risparmiato e mi ha fatto soldi in una casa
Nella primavera del 2020, un mese dopo i blocchi Covidid, mi sono imbattuto in una casa fantastica con Viste panoramiche sull’oceano. Questo è stato un po ‘un problema da quando avevo appena acquistato una casa nella primavera del 2019.
Il mio piano originale è stato quello di rimodellare il mio riparatore del 2019 ed espanderlo a circa 2.840 piedi quadrati. Sfortunatamente, dopo un anno di rimodellamento, mi sono reso conto che non sarebbe stato fatto entro la fine del 2020 a causa di ritardi di Covid. Così ho deciso di cercare un’altra casa.
La nuova casa che ho trovato nel 2020 era completamente rimodellato e aveva oltre 2.800 piedi quadrati. Come padre e guadagno primario, la mia responsabilità n. 1 era quella di provvedere alla mia famiglia. Nostra figlia era appena nata a dicembre 2019 e non volevo che dovesse vivere attraverso la costruzione.
Alla fine, ho deciso di ottenere un braccio 7/1 con un tasso di interesse del 2,15%. Avrei potuto ottenere un mutuo a tasso fisso di 30 anni con un tasso di interesse del 2,5%, ma volevo risparmiare denaro. Inoltre, ottenere un braccio mi ha permesso di prendere in prestito più denaro per acquistare la casa poiché il pagamento era inferiore.
Ancora più importante, in fondo, sapevo che questa nuova casa era Non la mia casa per sempre. Aveva le stesse dimensioni di quella che la mia casa del 2019 alla fine sarebbe finita. Aveva solo viste e finiture leggermente più belle.
Ho previsto che io e la mia famiglia viviamo in casa per un massimo di 10 anni prima di trasferirmi a Honolulu.
Venduto la casa cinque anni dopo per un profitto
Le mie previsioni per possedere la casa per un massimo di 10 anni non sono andate. Invece, l’avidità ha preso il sopravvento perché io Ho trovato una casa ancora più bella Nel 2022. Fortunatamente, in quel momento non potevo permettermi. Tuttavia, una volta che la casa è tornata sul mercato a un prezzo inferiore nel 2023, potrei. Le mie azioni erano rimbalzate e avevo risparmiato più denaro.
Dopo aver acquistato un’altra casa nel 2023 e affittato la mia casa del 2020, io Finalmente lo ha venduto nel 2025risparmiando ~ $ 31.000 in interessi ipotecari passivi andando con un braccio.
Ho anche fatto un rendimento assoluto e percentuale maggiore perché sono stato in grado di prendere in prestito di più con un braccio. Un braccio aumenta il potere d’acquisto perché il pagamento iniziale è inferiore, il che migliora il rapporto debito / reddito (DTI) agli occhi del prestatore. La spinta di rendimento è stata di un ulteriore ~ 5 percento, o circa $ 25.000. Nel complesso, la casa apprezzata di circa il 20%.
Non ti conosco, ma risparmiando e guadagna un $ 56.000 extra Oltre cinque anni scegliendo un braccio è un grosso problema. Questo è l’equivalente di sei ore volare privato15.000 cheeseburger di McDonald’s o un anno intero Lean Fire Living! Potresti non essere un ottimo negoziatore o timer di mercato quando acquisti una casa, ma sei sicuro che diamine può controllare le tue spese e risparmiare intelligente.
Sarebbe stato bello esaurire il braccio
È difficile lasciare andare un tasso ipotecario del 2,125%. Idealmente, avrei tenuto la casa del 2020 per sette anni, fino all’ultimo mese prima del ripristino della tariffa. La proprietà probabilmente avrebbe apprezzato ulteriormente e avrei potuto godere ancora più a lungo il mio mutuo negativo di interesse.
Vabbè. Non puoi ottimizzare tutto. Anche se il braccio si ripristinò più in alto, sarebbe aumentato solo del 2% al 4,125% nell’anno otto. Ricordare, Le armi hanno dei cappelli Su quanto possono adattarsi, quindi non sono così rischiosi come molti pensano. Inoltre, stai anche pagando costantemente il capitale durante il periodo a tasso fisso, che migliora l’accessibilità nel tempo.
Quindi, la lezione del mio caso di studio è a conoscere te stesso. Basato sulla mia ossessione per il settore immobiliare, il mio desiderio Salite la scala della proprietàE le mie previsioni sulla crescita del mio patrimonio netto, mi aspettavo di voler una nuova casa nel periodo in cui il tasso introduttivo del braccio 7/1 doveva scadere. E abbastanza sicuro, l’ho fatto.
La seconda lezione dal caso di studio ARM è concentrarsi su ciò che puoi controllare. Una parte fondamentale per raggiungere l’indipendenza finanziaria prima sta aumentando il tasso di risparmio. La parte più difficile è capire come investire saggiamente quei soldi. Scegliere un braccio per risparmiare sull’interesse e allineare meglio con la durata della proprietà della casa è la parte più facile.
La formula che mi ha aiutato a decidere su un braccio
Come appassionato di finanza personale, gestisci costantemente modelli finanziari per prevedere il futuro. Nella mia situazione, ho calcolato quale era il prezzo di acquisto della casa 2020 relativo al mio patrimonio netto. Quindi modellato su ciò che probabilmente sarebbe diminuito per oltre un periodo di tre, cinque e 10 anni.
Infine, ho fatto riferimento al mio Residenza primaria raccomandata in percentuale del patrimonio netto grafico per decidere quanta casa ho potuto acquistare responsabilmente. Quindi ho calcolato a che punto la casa del 2020 avrebbe iniziato a sembrare non abbastanza (meno del 10% del patrimonio netto).
Sono un fan dell’ottimizzazione delle mie disposizioni viventi, specialmente con la famiglia. Sia io che mia moglie non dobbiamo andare da nessuna parte per lavorare, quindi apprezziamo molto possedere una bella casa. Ma se dovessimo andare in ufficio per 12 ore al giorno, forse no.
Per aiutare a chiarire la mia formula per decidere un braccio, creiamo un esempio.
La mia raccomandazione per i cercatori di libertà finanziaria è Spendi non più del 30% del patrimonio netto in una casa. Oppure, se hai già acquistato una casa, fai crescere il tuo patrimonio netto fino a quando la tua casa non vale meno del 30% del patrimonio netto.
Esempio di formula per l’uso di un braccio
Passo netto: $ 3,5 milioni
Prezzo di casa target: $ 1 milione
La casa target è pari al 28,5% del patrimonio netto, che rientra nella percentuale ideale raccomandata.
Prevedi che il tuo patrimonio netto cresca del 10% all’anno per i prossimi 10 anni. Di conseguenza, il patrimonio netto cresce a $ 4,66 milioni in tre anni, $ 5,36 milioni in cinque anni e $ 9,078 milioni in 10 anni. Come nota a margine, ecco come potresti sentirti dopo Raggiungere varie pietre miliari milionari.
Per motivi di semplicità, supponiamo che la tua casa valga $ 1,2 milioni dopo tre anni (da $ 1 milione) e rimane lì. La tua casa ora vale solo il 26%, il 22%e il 13,2%del patrimonio netto dopo tre, cinque e dieci anni, rispettivamente.
Dato che non vuoi vivere così frugalmente dopo 10 anni, prendi felicemente un braccio 10/1 con un tasso di interesse ipotecario inferiore dello 0,375% rispetto a un fisso di 30 anni per salvare. Sai che c’è non ha senso fare soldi se non lo spendi. Tra 10 anni, molto probabilmente vorrai acquistare una casa più bella.
Se non acquisti una casa più bella in 10 anni, allora c’è meno bisogno di lavorare così duramente oggi. Ma sei un professionista altamente motivato che vuole salire sulla scala aziendale, fare più soldi e vivere la vita migliore possibile.
Pertanto, ottenere un mutuo a tasso fisso di 30 anni a un tasso di interesse più elevato-fisso per 20 anni in più rispetto al probabile periodo di detenzione-non è l’ideale.
Ottenere un tasso fisso di 30 anni va bene, non preoccuparti
Solo perché preferirei prendere un braccio non significa che avere un mutuo a tasso fisso di 30 anni sia male. Non lo è!
Sentiti benissimo per il tuo mutuo a tasso fisso di 30 anni, soprattutto se hai rifinantato o ne hai preso uno in fondo al ciclo del tasso di interesse. Che regalo poter prendere in prestito denaro in modo così economico. Quindi essere in grado di guadagnare un tasso più elevato nei mercati monetari o dei titoli del tesoro è un’altra benedizione.
A tutti noi piace pensare che le scelte finanziarie che facciamo, in particolare quelle grandi, siano le migliori. Tutto quello che chiedo è che tu Non fare dichiarazioni generale che un braccio è cattivo. Ci sono situazioni finanziarie e circostanze di vita in cui ottenere un braccio per acquistare una casa a un tasso di interesse più basso è un’ottima soluzione.
Risparmiare denaro e abbinare la durata a tasso fisso al periodo della proprietà della casa è una scelta più ottimale. Tuttavia, vale la pena pagare un tasso di interesse ipotecario più elevato per una maggiore tranquillità per molte persone.
Lo spread dei tassi di interesse era troppo alto per valerla per me al momento del 2020. Se avessi potuto ottenere un mutuo a tasso fisso di 30 anni per solo lo 0,125%-0,25% in più, avrei potuto prenderlo.
30 anni fisso per acquirenti di case più rischiose
Se stai aumentando il rischio spendendo molto più del 30% del patrimonio netto in una residenza primaria, ottenere un tasso fisso di 30 anni fornirà più tranquillità.
Il tipico americano ha tra il 70% -80% del proprio patrimonio netto nella loro residenza primaria, il che è troppo a mio avviso. Questa alta percentuale di patrimonio netto è il motivo per cui così tanti proprietari di case sono stati schiacciati durante il 2008 Crisi finanziaria globale periodo.
Pertanto, il tipico americano che ottiene un mutuo a tasso fisso di 30 anni è un modo per proteggersi dato il loro rischio di concentrazione. Protegge anche il resto di noi che non sono disposti a correre tale rischio. Non vogliamo che i nostri valori di casa vengano martellati a causa di pignoramenti.
Un braccio per acquirenti di case meno rischiosi
Se non stai scommettendo nella fattoria e acquisti una residenza primaria pari al 30% del patrimonio netto o meno, prendere più “rischio” ottenendo un braccio può essere più appropriato. Hai scricchiolato i numeri e ti senti bene con i vari scenari finanziari in futuro. Anche se il tuo braccio si ripristina al tasso di interesse massimo, starai comunque bene perché hai rimasto molto più patrimonio netto per coprirlo.
Spero che questo caso ti sia piaciuto su come l’uso di un braccio può farti risparmiare denaro, aiutarti a costruire ricchezza e allinearsi con i tuoi obiettivi di acquisto della casa. Sono sicuro che alcuni non saranno d’accordo, e va bene. La cosa più importante è gestire i numeri e scegliere il mutuo che si adatta meglio alla tua situazione unica.
Lettori, perché pensi che così tante persone siano contro le armi? È semplicemente una paura dell’ignoto o della mancanza di esperienza in prima persona? Non avrebbe più senso bloccarsi a un tasso inferiore durante un periodo fisso che si allinea meglio con la sequenza temporale del tuo immobile reale?
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