Uno dei miei obiettivi per il 2025 è semplificare la vita vendendo un immobile in affitto. Una decisione chiave in questo processo è se assumere un agente immobiliare di alto livello, che addebita una commissione più elevata, o optare per un agente di medio livello per risparmiare sui costi.
Per “agente immobiliare di alto livello” mi riferisco a un agente che rientra nel 10% più alto del volume delle vendite o dei numeri di transazioni nel proprio mercato locale. Questi agenti fanno spesso parte della Top Agent Network (TAN), portando sul tavolo più esperienza e connessioni estese rispetto a un agente di livello intermedio che non rientra nel 10% dei migliori.
Questo è un dilemma comune a molti proprietari di case. Per iniziare, condividerò la mia situazione. Quindi, concluderò il post delineando i pro e i contro di ciascuna opzione per aiutare tutti noi a prendere una decisione più informata.
Il retroscena: perché ho aspettato per vendere
Ho mantenuto questa proprietà, invece di venderla quando l’ho lasciata libera nell’ottobre 2023, in parte perché sono ottimista sul mercato immobiliare di San Francisco, uno dei città internazionali più economiche nel mondo. La ripresa dei titoli tecnologici e la rapida crescita dell’intelligenza artificiale mi rendono ottimista riguardo alla domanda.
Inoltre, sul mercato è presente un numero enorme di catalizzatori economici locali lato ovest di San Francisco. Come per le azioni, più a lungo puoi possedere la tua proprietà, generalmente più è redditizio.
Ma ho aspettato anche per un altro motivo: l’Associazione Nazionale Agenti Immobiliari (NAR) accordo sulla fissazione dei prezziche avevo previsto avrebbe portato a tassi di commissione immobiliari più bassi.
Fedele alla forma, i tassi di commissione hanno iniziato a diminuire, dallo standard 5% fino al 4% in alcuni casi. Come venditore, questa è una buona notizia, ma aggiunge un livello di complessità alla mia decisione.
Quanto vale veramente di più un agente di alto livello rispetto a uno che addebita una commissione inferiore?
La differenza nella commissione immobiliare è dell’1%
Sulla base di tutte le mie interviste, gli agenti immobiliari di punta in genere mirano a mantenere un tasso di commissione del 5%: 2,5% per se stessi e 2,5% per l’agente dell’acquirente. Al contrario, gli agenti medi sono più disposti a addebitare una commissione del 4% per acquisire affari, portando a casa tra il 2% e il 2,5%.
Dopo l’accordo NAR, ciò che il venditore paga all’agente dell’acquirente è ora molto variabile, variando dallo 0% al 2,5%, a seconda dell’offerta presentata dall’agente dell’acquirente. Questo cambiamento rende essenziale che l’agente dell’acquirente e il suo cliente abbiano una chiara comprensione del compenso dell’agente dell’acquirente, poiché nessun agente lavorerà gratuitamente.
Vale la pena pagare una commissione extra dell’1% a un agente di punta? Per mettere questo in prospettiva, ecco una ripartizione dei costi aggiuntivi derivanti dall’affidarsi a un agente di livello superiore (o dei risparmi se si sceglie un agente di livello intermedio) in base al prezzo della proprietà:
- 1% di $ 500.000: $ 5.000
- 1% di $ 750.000: $ 7.500
- 1% di $ 1.000.000: $ 10.000
- 1% di $ 1.500.000: $ 15.000
- 1% di $ 2.000.000: $ 20.000
- 1% di $ 2.500.000: $ 25.000
- 1% di $ 3.000.000: $ 30.000
- 1% di $ 3.500.000: $ 35.000
- 1% di $ 4.000.000: $ 40.000
- 1% di $ 4.500.000: $ 45.000
- 1% di $ 5.000.000: $ 50.000
Con l’aumento dei prezzi immobiliari, aumenta anche la posta in gioco. Maggiore è il valore della proprietà, maggiore sarà l’impatto finanziario della differenza di commissione dell’1%.
La mia reazione iniziale nel vedere questi costi di commissione più elevati è stata riluttanza—Semplicemente non voglio pagarli. Esploriamo alcuni dei motivi per cui.
La tecnologia ha rivoluzionato la scoperta delle proprietà
Prima dell’avvento di Internet e di piattaforme come Redfin, Zillow e altri siti web immobiliari, trovare immobili da acquistare era un processo che richiedeva molto tempo. Oggi, quasi tutti iniziano la ricerca di proprietà online, esplorando quartieri e case comodamente dai propri dispositivi.
Per i venditori, un agente immobiliare competente garantisce che la loro proprietà sia ben presentata online caricando foto di alta qualità, descrizioni dettagliate e tutte le informazioni necessarie che i potenziali acquirenti possono esaminare.
Personalmente ho scoperto tutte le mie proprietà online o semplicemente passeggiando per i quartieri e chiedendo informazioni. Di conseguenza, il valore del ruolo di un agente immobiliare nel commercializzare una proprietà o nell’aiutare gli acquirenti a trovarne una è diminuito in modo significativo. I consumatori ora hanno gli strumenti per gestire da soli gran parte del processo.
La tecnologia semplifica l’invio e la revisione delle offerte
Le persone che non hanno mai acquistato o venduto immobili prima potrebbero sentirsi intimidite dal processo di transazione. Tuttavia, con strumenti come DocuSign e altre piattaforme digitali, presentare offerte ora è un gioco da ragazzi.
Una volta finalizzati i termini, tu o il tuo agente immobiliare impiegate meno di cinque minuti per inviare un’offerta elettronicamente e far firmare le pagine. In qualità di venditore, puoi anche rivedere e firmare tali documenti direttamente dal tuo telefono o laptop oppure fare una controproposta con il minimo sforzo.
Un agente immobiliare competente garantisce che tutti i documenti e le informazioni necessarie siano preparati affinché gli acquirenti possano esaminarli. Verificheranno inoltre il rispetto delle ordinanze locali per garantire una vendita senza intoppi. Sebbene questi documenti siano in gran parte standardizzati tra gli elenchi, il diavolo è nei dettagli. E un agente esperto presterà attenzione alle sfumature che contano di più.
Vendere una proprietà dovrebbe essere più facile oggi se adeguatamente commercializzata
Grazie all’efficienza della tecnologia moderna, una proprietà ben quotata dovrebbe essere venduta a qualunque prezzo imponga il mercato. Gli acquirenti ora hanno accesso immediato a tutte le informazioni rilevanti, rendendo il processo più veloce e trasparente che mai.
Sì, alcuni dei migliori agenti immobiliari hanno accesso ad ambite proprietà fuori mercato che condividono solo con altri migliori agenti o persone a loro gradite. Tuttavia, non è sicuro se vendere un immobile fuori mercato comanderà un premio o uno sconto. Si tratta di una valutazione caso per caso.
Questo ci porta alla prossima domanda finanziaria chiave: Quanto valore in più può offrire un agente immobiliare di alto livello rispetto a un agente di medio livello? Un agente di alto livello è più bravo a negoziare e generare domanda per garantire il prezzo più alto possibile per la tua proprietà? Questa è certamente la speranza.
Il confronto finale si riduce alla stima del valore aggiunto che un agente di alto livello può fornire rispetto alla commissione più elevata che addebita.
Purtroppo non è possibile testare la vendita simultanea dello stesso immobile con due agenti diversi. Tuttavia, possiamo esaminare vari fattori e considerazioni che potrebbero influenzare la tua decisione.
Il caso di un agente di alto livello con una commissione del 5%.
Anche se risparmiare sulle commissioni è importante, ecco alcuni fattori aggiuntivi da valutare:
1) Potenziale prezzo di vendita più elevato
Gli agenti di alto livello hanno spesso una comprovata esperienza nella vendita di case al valore di mercato o superiore. In genere sono dotati di capacità di negoziazione avanzate, conoscenza del mercato e una rete di connessioni in grado di promuovere offerte competitive. Ad esempio, se la tua casa vale 1 milione di dollari, anche un prezzo di vendita più alto del 2-3% potrebbe compensare la commissione aggiuntiva dell’1%.
Esempio: Un agente di alto livello potrebbe vendere la tua casa per 1,03 milioni di dollari, mentre un agente di medio livello la vende per 1 milione di dollari. Quel premio di $ 30.000 copre più della differenza di $ 10.000 nelle commissioni.
Anche se vendi a un prezzo deludente, potresti stare tranquillo sapendo di aver assunto il miglior agente possibile per ottenere il miglior prezzo possibile. Un agente di medio livello difficilmente avrebbe fatto di meglio.
2) Reattività e impegno dell’agente
Un agente laborioso e reattivo può rendere l’esperienza di vendita molto migliore. Potrebbe valere la pena pagare una commissione più alta se il tuo agente si dà da fare per te, affrontando tempestivamente le tue preoccupazioni e lavorando più duramente di qualcuno che impiega giorni per rispondere.
3) Maggiore tranquillità che tutto sarà gestito correttamente
Vendere una casa è stressante, soprattutto se devi destreggiarti tra lavoro, famiglia o altri impegni. Gli agenti di alto livello hanno spesso team o assistenti dedicati che gestiscono i dettagli, dall’organizzazione delle consulenze alla pianificazione delle proiezioni, consentendoti di concentrarti sulle tue priorità.
Se apprezzi la comodità, puoi consegnare le chiavi e affidarti a loro per gestire tutto. Ho incontrato molti agenti competenti che vendono proprietà anche quando i loro clienti viaggiano all’estero.
4) Reputazione del settore
Gli agenti di alto livello tendono ad avere connessioni migliori e sono ben considerati nella comunità. La vendita è un’attività basata sulle relazioni e gli agenti degli acquirenti possono fidarsi maggiormente di un agente rispettato, aumentando il valore percepito della tua proprietà.
5) Conoscenza e buon senso
Lavorare con un agente competente ed esperto è un piacere rispetto a trattare con qualcuno meno competente. Possono anticipare potenziali problemi e fornire consulenza strategica. Tale consulenza potrebbe valere molto di più dello 0,5% – 1% in più di commissione addebitata rispetto a un agente immobiliare di medio livello.
6) La qualità del servizio conta di più quando si invecchia e si diventa più ricchi
Con l’avanzare dell’età, pagare per un servizio premium diventa più allettante. Consideralo come pagare per i prodotti Apple: paghi un premio per facilità d’uso, affidabilità e supporto eccellente. Allo stesso modo, potresti essere disposto a pagare un extra per un agente immobiliare in grado di offrire un’esperienza senza soluzione di continuità.
7) Competenza nei mercati difficili
In un mercato lento o in declino, l’esperienza di un agente di alto livello può essere preziosa. Sono meglio attrezzati per affrontare strategie di prezzo, obiezioni degli acquirenti e dinamiche di mercato per garantire che la tua proprietà non rimanga invenduta.
Il mercato di San Francisco si sta surriscaldando, in parte grazie all’enorme ricchezza tecnologica creata e all’aumento del ritorno alle cariche. Pertanto, dovrebbe essere più facile vendere in un mercato di questo tipo rispetto a quando la tecnologia stava andando in pezzi nel 2022 e più persone lavoravano da casa. Un agente di alto livello è meno necessario.
Contro di assumere un agente immobiliare più costoso
Dopo tutto quello che ho scritto, assumere un agente di alto livello per il 5% potrebbe ora sembrare un gioco da ragazzi! Ma aspetta, ci sono anche alcuni svantaggi da considerare.
1) Costo più elevato
L’ovvio svantaggio è il tasso di commissione del 5%. Su una casa da 1 milione di dollari, sono 50.000 dollari rispetto ai 40.000 dollari con un tasso del 4%. Se l’agente non offre un prezzo di vendita più alto o una vendita più rapida, finirai per pagare di più per lo stesso risultato.
Come con la maggior parte dei costi di transazione, grazie a Internet, dovrebbero diminuire. Se finisci comunque per pagare una commissione del 5% per vendere la tua casa, nonostante la tecnologia e la decisione sulla fissazione dei prezzi della National Association of Realtors, potresti sentirti in colpa per sempre per la tua decisione.
2) Potenziale di promesse eccessive e di consegne insufficienti
Alcuni agenti di alto livello fanno molto affidamento sulla loro reputazione per assicurarsi gli annunci, ma potrebbero fare promesse eccessive su ciò che possono offrire. Potrebbero proporre un prezzo di vendita irrealisticamente alto per aggiudicarsi la tua attività, proprio come un appaltatore generale potrebbe offrire l’offerta più bassa per garantire un progetto. Una volta firmato con l’agente, sei vincolato al contratto di quotazione per la sua durata e devi pensare ai costi irrecuperabili.
Per evitare ciò, verifica sempre le loro prestazioni recenti, non solo la loro reputazione storica. Un vero agente di alto livello farà promesse inferiori e consegne eccessive. La sfida per questi agenti, tuttavia, è trovare l’equilibrio: sottopromettere troppo rischia di perdere del tutto il business.
3) Meno attenzione personale
Se l’agente gestisce più annunci di alto profilo, potresti ritrovarti a competere per il suo tempo e la sua attenzione. Potrebbero anche non presentarsi alle tue porte aperte, mandando invece un collaboratore che non hai mai incontrato.
Ho incontrato molti collaboratori alle porte aperte che non sapevano rispondere a domande basilari come la dimensione del lotto o quando era stato installato il tetto o lo scaldabagno. Questa mancanza di conoscenza si riflette negativamente sulla proprietà e può rendere gli acquirenti riluttanti a presentare un’offerta.
Se l’agente di alto livello lavora con una squadra, è fondamentale incontrare tutti i membri che saranno coinvolti nella vendita della tua casa prima di decidere di assumerli.
Vendere una casa può essere incredibilmente stressante
Ho venduto una casa nel 2017 ed è stata una delle esperienze più stressanti della mia vita. Puoi leggere informazioni su sfide che ho dovuto affrontare e perché ho venduto. Nonostante l’utilizzo di un agente di alto livello, il processo è stato difficile perché:
- È stata la mia prima vendita.
- Ero appena diventato padre nel 2017.
- Il valore totale della casa rappresentava una parte significativa del mio patrimonio netto, circa il 40%.
Avanti veloce fino ad oggi, le cose sono diverse. La casa che sto valutando di vendere ora rappresenta meno del 15% del mio patrimonio netto. Sono un venditore più esperto, avendo effettuato quattro transazioni aggiuntive dal 2017. Inoltre, non sono più un padre ansioso e privato del sonno.
Con l’esperienza arriva la chiarezza. Tuttavia, anche adesso, sapere che un agente altamente competente è dalla tua parte può essere incredibilmente rassicurante. In alcuni casi, potrebbe valere la pena pagare una commissione extra dell’1% solo per la tua tranquillità.
Un altro motivo per cui sono indeciso sull’assunzione di un agente di alto livello
Quando ho comprato questa casa, ho deciso di non avvalermi di un agente acquirente. Invece io ha lavorato direttamente con l’agente di quotazionee abbiamo legato per ore di conversazione durante il culmine della pandemia. È una persona gentile e onesta.
Alla fine, questo agente di quotazione ha chiesto al venditore di accettare la mia offerta, anche se era inferiore a quella di un’altra offerta concorrente. La mia offerta era pulita, con un significativo acconto del 40%. Anche dal punto di vista del venditore la mia offerta era interessante perché gli permetteva di evitare di pagare una commissione del 2,5% all’agente dell’acquirente.
Ad esempio, se la proprietà fosse quotata a 1 milione di dollari e il venditore accettasse di pagare una commissione del 5% (50.000 dollari), la mia offerta, anche se di 25.000 dollari in meno, frutterebbe comunque al venditore lo stesso importo. Questo perché non dovrebbero una commissione di $ 25.000 all’agente dell’acquirente. Inoltre, il prezzo di vendita più basso ha ridotto le plusvalenze del venditore e le imposte sui trasferimenti. È stata una vittoria per tutti, grazie alla configurazione a doppio agente.
Il mio agente di livello intermedio ha alcuni difetti
Tuttavia, quando si tratta di vendere la stessa proprietà, non sono sicuro di lavorare nuovamente con questo agente. Anche se conosce bene la casa e mi ha aiutato a risparmiare durante l’acquisto, ha alcuni difetti:
- Non fa parte della Top Agent Network, quindi non ha collegamenti estesi
- Non è specializzato in questo quartiere, anche se ha gestito alcune transazioni qui.
- Non è particolarmente reattivo e perde alcuni dettagli.
- Non sono sicuro di quanto sia bravo come negoziatore, mi sono sentito come se avessi fatto un buon affare come acquirente
Attribuisco un grande valore allo sforzo e alla comunicazione, quindi la sua mancanza di un piano di gioco dettagliato e di aggiornamenti proattivi mi lascia incerto. Detto questo, offre una commissione inferiore dall’1% al 4%, il che è allettante.
Nonostante alcune carenze, che tutti abbiamo, provo anche un senso di lealtà poiché ha lottato per me come acquirente e mi ha aiutato a mettere in sicurezza questa casa. Inoltre, la sua familiarità con la proprietà potrebbe essere un potenziale vantaggio.
Con questi pensieri in mente, passiamo ad esplorare i pro e i contro dell’assunzione di un agente di medio livello che addebita una commissione più bassa.
Il caso di un agente di livello intermedio con una commissione del 4%.
1) Risparmio sui costi
Una commissione del 4% può farti risparmiare una notevole quantità di denaro. Su una vendita di 1 milione di dollari, si tratta di una differenza di 10.000 dollari rispetto a una commissione del 5%. Per i venditori con margini ridotti o che hanno già investito molto in riparazioni o aggiornamenti, questo risparmio può essere cruciale.
2) Abbastanza buono per vendite semplici
Se la tua proprietà è in un mercato caldo con frequenti guerre di offertea un prezzo competitivo e non richiede un marketing approfondito, un agente di medio livello può portare a termine il lavoro senza fronzoli aggiuntivi. Ad esempio, nei quartieri desiderabili in cui le case si vendono rapidamente, la rete dell’agente e le risorse di marketing potrebbero avere meno importanza.
3) Potenziale per un servizio più personalizzato
Gli agenti di livello intermedio spesso hanno meno inserzioni rispetto alle loro controparti di livello superiore. Ciò può tradursi in una maggiore attenzione pratica e in una comunicazione più rapida.
4) Sei un venditore esperto che ha bisogno di meno manovre
Se hai effettuato più transazioni immobiliari, probabilmente non avrai bisogno di tanta assistenza o guida per vendere la tua proprietà. Sei già abile nel creare avvincenti lettere d’amore immobiliari, compilare registri dettagliati dei miglioramenti domestici con foto prima e dopo e comprendere le dinamiche del mercato dentro e fuori.
Inoltre, se disponi di una rete solida o di un’ampia piattaforma per raggiungere potenziali acquirenti, potrebbe essere sufficiente assumere un agente immobiliare di medio livello o anche un avvocato immobiliare a una tariffa fissa.
Contro di assumere un agente immobiliare di medio livello meno costoso
1) Potenziale prezzo di vendita inferiore
Un agente di medio livello potrebbe non avere le capacità di negoziazione, la conoscenza del mercato o la rete per assicurarsi offerte di valore superiore. Se vendono la tua casa per $ 980.000 invece di $ 1 milione, il deficit di $ 20.000 supera di gran lunga il risparmio di $ 10.000 sulle commissioni.
2) Budget di marketing limitato
Una commissione del 4% lascia meno spazio per robusti sforzi di marketing. Ciò potrebbe significare meno foto professionali, visibilità online limitata o pubblicità meno aggressiva, tutti fattori che potrebbero influire sul prezzo di vendita finale.
3) Rischio di un tempo più lungo sul mercato
Se l’agente non è così proattivo o efficace nell’attrarre acquirenti, la tua proprietà potrebbe rimanere sul mercato più a lungo. Ciò non solo ritarda i tuoi piani, ma probabilmente porterà anche a riduzioni di prezzo. Avere un agente che ti prezzi correttamente e correttamente fin dall’inizio è fondamentale per evitare che un elenco di pesci sia stantio.
4) Meno risorse
Gli agenti di livello intermedio spesso operano come professionisti individuali senza un team di supporto. Ciò potrebbe significare ritardi nella programmazione delle proiezioni, nella gestione delle pratiche burocratiche o nella risposta alle richieste degli acquirenti. Quel sito web piuttosto personalizzato che desideri potrebbe non essere disponibile.
Fattori finali da considerare quando si decide chi assumere
Abbiamo coperto molti aspetti per aiutarti a decidere quale tipo di agente immobiliare assumere. Ecco tre fattori finali da valutare prima di prendere una decisione:
La tua cronologia
Se hai bisogno di vendere rapidamente per motivi personali o finanziari, un agente di alto livello con una solida rete e ampie risorse può accelerare il processo. Se il tempo non è un fattore urgente, un agente di livello intermedio potrebbe ottenere risultati simili a un costo inferiore.
Nel mio caso, non ho bisogno di vendere velocemente. Il mio tasso ipotecario è bloccato a un basso 2,125% e il mio ARM 7/1 non si ripristina fino alla metà del 2027. Se la proprietà non viene venduta a un prezzo ragionevole, posso sempre cercare inquilini durante la stagione estiva degli affitti. Sono fiducioso di poter affittare la casa a un prezzo più alto a un inquilino stabile e per un prezzo più alto reddito semipassivo.
Le condizioni del tuo immobile
Le case che necessitano di riparazioni o allestimenti significativi spesso beneficiano dell’esperienza e dei contatti di un agente di alto livello. Sono meglio attrezzati per guidarti attraverso il processo e rendere la proprietà pronta per il mercato. Un agente di medio livello potrebbe non avere lo stesso livello di risorse o esperienza.
Fortunatamente, la mia proprietà è in ottime condizioni. Ho mantenuto e aggiornato meticolosamente tutto, con registrazioni dettagliate a sostegno. È pronto per essere trasferito, il che dovrebbe rendere più facile la vendita poiché gli acquirenti spesso preferiscono evitare lunghi progetti di ristrutturazione.
Il tuo comfort con il rischio
Sei disposto a correre il rischio di risparmiare denaro con un agente di medio livello, sapendo che esiste la possibilità di un prezzo di vendita più basso o di un tempo più lungo sul mercato? Oppure apprezzi la tranquillità che deriva dall’assumere un professionista comprovato di alto livello?
Per me, il valore totale della proprietà (non solo il patrimonio netto) rappresenta meno del 15% del nostro patrimonio nettoquindi sono meno stressato nel massimizzare ogni dollaro. Inoltre, il mio portafoglio pensionistico ricco di azioni e il fatto che ho abbandonato un lavoro a sei cifre quando avevo 30 anni dimostrano che mi sento a mio agio nell’assumere rischi calcolati.
Scenario ideale: negoziare una commissione per il tuo agente di alto livello
La soluzione ideale è assumere un agente di alto livello con una commissione ridotta. Nel mercato odierno, il 5% sembra eccessivo. L’obiettivo è negoziare il tasso fino al 4,5% al massimo, raggiungendo un giusto compromesso per entrambe le parti.
Il modo migliore per farlo è creare una struttura di commissioni basata su incentivi. Maggiore è il prezzo che il tuo agente può garantire, maggiore sarà il tasso di commissione. Ciò allinea gli interessi sia dell’agente di quotazione che del venditore. Come venditore, ti sentirai più a tuo agio nel pagare una commissione più alta se ciò si traduce in un prezzo di vendita più alto.
Se un agente è veramente di alto livello, dovrebbe essere aperto a una struttura retributiva basata sulle prestazioni.
Esempio di una struttura di commissioni sui prezzi basata su incentivi:
- $ 1.000.000 e meno: 4%
- $ 1.100.000 – $ 1.200.000: 4,25%
- $ 1.201.000 e oltre: 4,5%
Per un premio dello 0,5%, probabilmente sceglierei l’agente di livello superiore, soprattutto perché vendere una casa è un processo stressante che la maggior parte delle persone non affronta spesso. Inoltre, dormirai meglio sapendo di aver compiuto ogni passo per preparare e commercializzare la tua proprietà in modo efficace.
Tuttavia, se la differenza di commissione è pari o superiore all’1%, la commissione aggiuntiva non sembra giustificata. Con i documenti standardizzati e la facilità del marketing attraverso i siti web immobiliari e Internet, il valore del pagamento diminuisce notevolmente.
In definitiva, è importante valutare attentamente le tue opzioni. Intervista più agenti, richiedi referenze e valuta le loro recenti prestazioni di vendita. Sia che tu scelga un agente di livello superiore o intermedio, trovare la soluzione giusta per le tue esigenze garantirà un’esperienza di vendita più fluida e di maggior successo.
Lettoriche tipo di agente sceglieresti per vendere il tuo immobile e perché? Come è stata la tua esperienza con la vendita tramite il tuo agente? Cosa hai apprezzato di più in loro e cosa avrebbe potuto essere migliore? Infine, quali altri fattori dovrebbero considerare i potenziali venditori prima di assumere un agente immobiliare?
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