In California, circa il 55% degli affittuari pagare più del 30% del proprio reddito in affitto e utenze. Ciò li rende “oberati dagli affitti”, secondo gli esperti. Più di un quarto pagavano più della metà del loro reddito in affitto, il che li gravava gravemente.
Per decenni, alcune città e contee hanno utilizzato il controllo degli affitti per limitare gli aumenti annuali degli inquilini come risposta imperfetta ma necessaria per evitare che le persone venissero cacciate dalle loro case. Una legge statale del 1995 chiamata Costa-Hawkins Rental Housing Act limita la capacità dei governi locali di espandere il controllo sugli affitti, e ci sono stati molteplici sforzi, comprese due iniziative elettorali infruttuose, per modificarla o abrogarla.
Più di 20 città e contee della California, inclusa Los Angeles, hanno adottato il controllo degli affitti, ma Costa-Hawkins vieta loro di applicare il controllo degli affitti alle proprietà costruite dopo il 1995 (o prima nelle città che già avevano il controllo degli affitti), case unifamiliari e condomini e appartamenti vacanti unità.
La Proposition 33 al ballottaggio del 5 novembre abrogherebbe Costa-Hawkins, consentendo alle città e alle contee di emanare o espandere le leggi locali sul controllo degli affitti – oppure no.
Sosteniamo il controllo degli affitti e abbiamo appoggiato due precedenti iniziative che avrebbero abrogato o modificato Costa-Hawkins. Entrambe queste misure e questa sono state messe in votazione dalla AIDS Healthcare Foundation, un’organizzazione no-profit con sede a Los Angeles. Ma la Proposition 33 va troppo oltre. Include un linguaggio radicale che potrebbe peggiorare ulteriormente la carenza di alloggi in California, vietando allo stato di imporre in futuro eventuali limiti sui controlli sugli affitti stabiliti dalle città e dalle contee. Gli elettori dovrebbero respingere la Proposta 33.
La Proposition 33 potrebbe creare tutti i tipi di conseguenze indesiderate. Le città che sono contrarie alla crescita e non vogliono costruire nuove abitazioni potrebbero usare la loro autorità sul controllo degli affitti (diabolicamente) per richiedere che i costruttori fissino tetti di affitto estremamente bassi sui nuovi condomini, il che renderebbe i nuovi alloggi multifamiliari finanziariamente irrealizzabili.
Oppure una città ben intenzionata che cerca di mantenere gli affitti accessibili potrebbe imporre il “controllo dei posti vacanti” quando gli affitti rimangono limitati anche dopo che un inquilino se ne va, oppure potrebbe imporre il controllo degli affitti sulle nuove costruzioni. Entrambi potrebbero avere un effetto dissuasivo sull’unica cosa che alla fine risolverà il problema dell’aumento degli affitti: costruire più alloggi, soprattutto alloggi a prezzi accessibili.
Invece della Proposition 33, l’opzione migliore è che il Parlamento abroghi o modifichi la Costa-Hawkins in modo che le città e le contee abbiano maggiore flessibilità per adattare le leggi locali sul controllo degli affitti per soddisfare le loro esigenze – ma non così tanta flessibilità da consentire alle città di utilizzare il controllo degli affitti per ostacolare , intenzionalmente o inavvertitamente, la costruzione di alloggi.
Ad esempio, Costa-Hawkins proibisce il controllo degli affitti su qualsiasi unità costruita dopo il 1° febbraio 1995, o prima nelle città che già avevano in vigore il controllo degli affitti. Ecco perché Los Angeles non può regolamentare gli affitti sugli appartamenti costruiti dopo il 1 ottobre 1978. I legislatori hanno precedentemente preso in considerazione il “controllo progressivo degli affitti”, che amplierebbe lentamente il numero di unità regolamentate applicando il controllo degli affitti alle proprietà non appena compiono 10 o 15 anni. anni, il che darebbe agli sviluppatori il tempo di ripagare i costi di un nuovo condominio con il reddito da locazione prima che entrino in vigore i limiti.
Nel 2019, la legislatura è passata e il governatore Gavin Newsom ha firmato la prima legge statale sul controllo degli affitti della California, che limitava gli aumenti degli affitti al 5% più l’inflazione, non superiore al 10% all’anno. La legge sulla tutela degli inquilini (Progetto di legge dell’Assemblea 1482) si applica a tutte le giurisdizioni, indipendentemente dal fatto che abbiano adottato o meno il controllo degli affitti, e comprende unità che i governi locali non hanno potuto regolamentare a causa di Costa-Hawkins. Si applica ai condomini di età superiore a 15 anni e alle case unifamiliari di proprietà di società.
Ma quella legge scade nel 2030. I legislatori dovrebbero impegnarsi a rinnovarla e a inasprire i massimali sugli affitti: tali protezioni proteggono solo dagli aumenti degli affitti più eclatanti. Nonostante la feroce opposizione dei proprietari quando la legge fu proposta per la prima volta, un funzionario del California Apartment Assn. (che ha finanziato l’opposizione alla Proposition 33) ha riferito alla redazione che l’associazione sostiene la legge sulla protezione degli inquilini. Glielo ricorderemo quando verrà proposto il disegno di legge sul rinnovo.
La difficile situazione degli affittuari è triste poiché gli affitti elevati mettono gli inquilini in difficoltà a rischio di dover abbandonare le loro case e i loro quartieri. Ma la Proposition 33 non è lo strumento giusto a causa del rischio che alcune città e contee abusino del controllo degli affitti. I legislatori hanno il dovere nei confronti degli inquilini – che costituiscono gran parte del loro collegio elettorale – di elaborare leggi statali che frenino gli insostenibili aumenti degli affitti che possono alimentare sfollamenti e senzatetto, e permettano alle persone di vivere senza temere che un ulteriore aumento le costringa a lasciare la propria casa. case.
